La falta de notificación en las cesiones de derechos fiduciarios en los fideicomisos de administración y tenencia de bienes inmuebles y su posible utilización como mecanismo de afectación a terceros

Abstract

Los fideicomisos de administración y tenencia de bienes inmuebles son negocios jurídicos por medio de los cuales una persona llamada constituyente transfiere la propiedad de sus bienes a un patrimonio autónomo, para que éste sea administrado por un experto fiduciario según las instrucciones establecidas en el contrato de constitución, a favor de un tercero o del propio constituyente. En línea con lo antes mencionado, el beneficio que tiene esta tercera persona o el propio constituyente se traduce o materializa a través de la titularidad de derechos fiduciarios. Estos derechos pueden ser cedidos por los beneficiarios en cualquier momento sin que la fiduciaria del fideicomiso tenga que intervenir en la cesión en cuestión, dando como resultado el posible desconocimiento de ésta última del acto jurídico realizado. Por lo señalado en el párrafo anterior se puede colegir que los derechos fiduciarios son activos que tienen un valor determinado y sobre los cuales se pueden realizar negocios jurídicos como, por ejemplo, la cesión de derechos fiduciarios. Sobre la base de lo anteriormente expuesto, en Ecuador se han presentado casos en los cuales, por medio de la cesión de derechos fiduciarios de fideicomisos de administración y tenencia de bienes inmuebles, se han llegado a afectar derechos de terceras personas, toda vez que si no se notifica de dicha cesión, la misma no surte efectos contra la fiduciaria ni contra terceros si no desde la fecha de aceptación por parte de esta última, lo que ha originado que el patrimonio de los cesionarios se vea altamente perjudicado. Esta falta de notificación afecta especialmente los derechos de los cesionarios porque la fiduciaria no puede registrar a un beneficiario del cual desconoce su existencia.